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新形势下旅游商业酒店的资本杠杆与第三方管理

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刘芳
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注册会员 发表于 2017-1-6 14:16:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 刘芳 于 2017-1-6 14:18 编辑

  
  第五届中国旅游酒店业投资发展高峰论坛近日在贵阳新世界酒店隆重举行。 活动聚合中国酒店业高端精英人士,就酒店发展趋势、酒店投资方向、民宿发展、互联网+旅游酒店主题文化创意与营销等进行了深度探讨。本次活动邀请了嘉宾笙美酒店集团Metro Global中国区总裁陈显伟就 “新形势下旅游商业酒店的资本杠杆与第三方管理”的主题发表精彩演讲,现场实录在第一时间为您整理,让您在短时间之内了解他的视角和观点。


  内容如下:


  这个世界很小,我们就这样遇见了。这次的平台又将是我们新的开始。我希望这场演讲是一次挑战,有更多的人参与到我们共同的事业中来。到了2016年的年末,我们每一个人都在关注酒店当前业态对2017年的影响。当第三方管理挤进中国酒店发展的快车道时,当服务式公寓与度假酒店领域在全业态发展中成为主流时,当资本的杠杠效应在投资行为中一次次碰撞之后,那纷乱的爱情背后,友谊的小船还能荡的起来吗。


  这次论坛在西南举办,但无论在哪里,无论现在还是将来,业主在面对整个大行业,面对管理方的时候,“都是选择大于努力”。很多人会好奇地问我今天的角色,难道是行业媒人?我说我在推动笙美酒店集团给这次论坛带来什么利好。西南或者仅仅是贵州的商业综合体和酒店能在这样的大业态下可以选择到哪种最适合的商业模式。


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  一、酒店资本杠杆与第三方管理交融


  近几年,新的酒店投资浪潮在一波波涌起,似乎现在更向中国的西南靠近。行业也在关注这种投资是否可以安全“摆渡”,如果还没有,那新的合作模式或许能让你获得更多的合作机会,并且在竞争中脱颖而出。现在的中国酒店业不乏有从酒店专家到投行高手之间的来回跨界,重新组合的资本在强劲的旅游需求驱动下一直蠢蠢欲动。从数据来看,2016年酒店、旅游投资规模还在不断扩大。除了跨行业投资态势越发明显之外,另一方面,国际第三方管理集团也携资本进入中国。业主如果期待使用资本杠杆来获得对酒店的支配权,银行是个选项。银行可以做个人抵押经营性贷款,或者信用贷款,或者担保性贷款,但其中的过程对中小酒店来说有太多的不可控因素。由于众多酒店业主采取租赁性经营,即便是投资上千万,但对于银行来说比不上二线城市住家的一套普通住宅,融资难也是这个行业挥之不去的痛点。由于合作半径短的资本协助方式在行业兴起,笙美酒店集团专注于提供第三方管理的同时,也向优良的商业项目开放融资支持。开发商可以使用土地使用权、相关建筑物的所有权、开发经营权等等资产作为抵押或质押。我们的服务机构则针对市场商业综合项目或酒店,通过债券形式发行,获得融资。目前辅助中、大型合作有提供额度在一亿美元以上的融资服务,项目合作利率相对较低,如果资产状况良好,从申请到资金到帐基本会控制在3-4个月时间。小额短期资金周转集中在筹建期大型设备购置等装修费用的安排上,额度安排基本在人民币4千万人民币以上,酒店可以用股权质押。由于“笙美”是第三方酒店管理集团,对项目的盈利能力的预判站在资本安全及市场维度之上,也有足够的风险控制能力和市场的驾驭力。资本支持也只是为优质酒店项目或带酒店项目的综合体的发展提供辅助服务。围绕着中国区的第三方管理和全权委托管理项目的轻资产形态发力。


  从市场需求状态来看西南部包括贵州的潜能仍然巨大,特别是交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市,将是酒店投资的重点方向,也是项目合作的活跃区。与希尔顿、万豪、笙美、骊谷等豪华、轻奢品牌合作的“蝴蝶效应”经久不衰,高端酒店的整体合作仍会被叫好。由于贵州酒店市场有明显的市场层次感和消费分类,未来管理方“软实力”的较量更为突出,总部对项目营运的直接支持能力将会被摆在优先重视的位置。由于第三方管理提供更接地气,更符合区域特点的客源渠道设计与对接,所以"前途"被看好。不过第三方管理的浪漫之旅才刚刚走完第一步,业主与第三方管理的“初吻”好戏还在后面。在贵州第三方管理与全权委托管理两种模式的市场角力并未有多少的胜负表现。市场对第三方管理的营运能力表现出更强的兴趣,特别是在三线城市,国际品牌的全权委托管理的影响力在明显弱化。给笙美酒店集团为代表的国际第三方管理集团,带来了众多的涉入机会。“笙美”在多条目的地旅游线路上的项目切入,将会是这次供给大宴的主力军,在豪华、轻奢和精品酒店三个品牌层次上提供合作。这无疑将会给尚未开放特许经营的一线品牌公司带来“不安的趋势”。


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  二、盘活存量,酒店合作牵手多种模式


  由于近两到三年时间,西南区域的旅游商业酒店呈现爆发式增长。而且颇有不规律的地域布局的趋势。很多市场并不成熟的市镇也选择了高星级酒店项目的建设,让人担心的是,当地的流动人口和固定居民的数量均不可能支撑起酒店的“吞吐量”。目前的西南,境外资本流入相对比较谨慎,活力型和增长型的二、三线城市会成为他们主要的追逐对象,这种挤入所带来的效应仍将保持在市场的高位。但是,需要关注西南区域的一部分核心城市,这些城市的酒店已经具备了一定的储量和盘活的空间。众所周知,在中国星级酒店行业,60%以上的存量酒店处于亏损状态,20%有生存危险,只有20%定位准确。当前,在西南城市选择性地洽谈承包经营,还有合资经营、租赁经营,以及与第三方管理公司的深度合作,将大有可为。第三方管理的落地性在这个阶段将优势明显。


  伴随着中国商业地产的成熟和沉淀,开发商所持有酒店物业的数量也在增长,在一定程度上倒逼商业地产的开发商去自塑品牌,而第三方管理公司选择在这个阶段在中国市场的全面铺开,给开发商也带来了最大的利好。可以让开发商新成立的小型酒店集团自己聚集精力来整合开发商所善长的的工作,借助融资渠道和股权投资机构来逐步做大,通过融资渠道,一方面给新的酒店提供现金,给公司管理升级提供弹源;通过股权投资,加速跑马圈地和产品升级,让规模产生集聚效应。而第三方管理派驻进入的这批专业人去做酒店管理经营上的事,为业主方建立团队、培养团队,建立体系和培植品牌。就宏观来讲,笙美酒店集团在抓趋势方面很精准,背后经验是什么?是一个酒店集团专注于自己优势领域的研究,把业主与第三方管理的职能的最大化分解,让业主看到“笙美”的强大营运能力和总部支持力度。“笙美”团队能快速、高效地调整出解决方案。直观,高效地完成布局。我们有理由想信,行业将有更多的像“笙美”这样的酒店集团会脱颖而出,成为中国酒店业第三方管理的“集大成者”,共同去承载中国酒店“第三方管理”的新世纪梦想。


  2016年对西南酒店业来说是高歌猛进的一年,很多城市也呈现出朝气勃勃的一面。未来,品牌和模式之间的较量、“软实力”的竞争将更加突出,资本合作由此进入深水区。不管是何种模式被选择,从战略到战术,第三方管理都已经被唤起。



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